Giới phát triển bất động sản tại phía Đông TP.HCM ba năm trở lại đây ít khi bỏ qua cái tên The Global City. Không chỉ vì quy mô và vị trí, mà còn vì cách dự án đặt cược vào một hệ giá trị khác với nhiều đại đô thị đã đi trước. Để nhìn dự án này một cách tỉnh táo, hữu ích cho người mua nhà ở lẫn nhà đầu tư, cần đặt The Global City cạnh các khu đô thị cao cấp lân cận như Vinhomes Grand Park, Sala Đại Quang Minh, Thủ Thiêm và khu Lakeview City - Nam Rạch Chiếc. Cùng là đô thị cao cấp, nhưng triết lý phát triển, nhịp sống, mô hình tiện ích và triển vọng tăng giá có nhiều điểm khác biệt.
Bối cảnh và vị trí: cách 10 phút lái xe làm thay đổi mọi thứ
Mọi câu chuyện giá trị của bất động sản đều quay về vị trí. Dự án Global City nằm trong khu Nam Rạch Chiếc, Phường An Phú, TP Thủ Đức, ở cửa ngõ của trục Xa lộ Hà Nội - Mai Chí Thọ, kề Vành đai 2 và cách trung tâm Thủ Thiêm chỉ vài phút di chuyển khi các kết nối hoàn thiện. Điểm mấu chốt ở đây là tính “gần - vừa đủ”: gần đủ để thừa hưởng lợi ích của trung tâm mới Thủ Thiêm, nhưng vừa đủ để có quỹ đất lớn cho tổ hợp đa chức năng.
So với Sala và các khu đất lõi Thủ Thiêm, The Global City ít chịu áp lực hạ tầng tương tác nội khu lịch sử, quỹ đất dễ tổ chức mặt bằng lớn cho shophouse và nhà phố vườn. So với Vinhomes Grand Park ở Long Bình - Long Thạnh Mỹ, The Global City gần hơn với lõi tài chính Thủ Thiêm và khu Đông cũ, đồng thời gần các cụm văn phòng Thảo Điền, An Phú, An Khánh. Nếu bạn làm ở quận 1, di chuyển qua hầm hoặc cầu Thủ Thiêm, The Global City giúp rút đi đều đặn 10 đến 15 phút so với nhiều khu đô thị xa hơn về phía Đông Bắc. Khoảng thời gian đó, tính theo 250 ngày đi làm mỗi năm, là chênh lệch gần 80 giờ, đủ để cân nhắc.
Khi xét đến hạ tầng tương lai, ba yếu tố cần theo dõi: tiến độ Vành đai 3, các cây cầu nối Thủ Thiêm, và Metro số 1. Vành đai 3 giúp phân luồng xe tải ra khỏi khu nội đô, giảm áp lực giao thông xuyên qua khu Nam Rạch Chiếc. Cầu Thủ Thiêm 2 đã thông xe, cầu 3 và four định hướng mở rộng okết nối từ Bình Thạnh và quận 7 - quận four vào Thủ Thiêm. Metro số 1 kết nối Bến Thành với Suối Tiên, gián tiếp nâng giá trị các trục gom vào Xa lộ Hà Nội. The Global City ở giữa các trục này, hưởng lợi theo kiểu “helloệu ứng chồng tầng”, dù không nằm ngay trên tuyến metro.
Quy hoạch và triết lý phát triển: trung tâm thương mại mở thay vì “đô thị ngủ yên”
Có hai mô hình đô thị cao cấp phổ biến tại TP.HCM. Một là đô thị ở - nghỉ ngơi, tập trung vào mật độ cây xanh, trường học, công viên khép kín. Hai là đô thị thương mại - giải trí - lưu trú, đẩy mạnh bán lẻ, F&B, sự kiện ngoài trời, và những tuyến phố thương mại có câu chuyện. The Global City chọn mô hình thứ hai và đẩy đến mức “cam okayết bản sắc”. Mục tiêu không chỉ là nơi ở, mà là một điểm đến cuối tuần của khách ngoài khu.
So sánh nhanh với một vài dự án lân cận:
- Sala Đại Quang Minh giữ DNA “đô thị sinh thái” với chuẩn hạ tầng và quản trị cao, nhiều quảng trường xanh, công viên, sân thể thao, nhịp sống yên ả hơn sau giờ hành chính. Vinhomes Grand Park là “thành phố trong thành phố” tự cung tự cấp, nhiều phân khu ở đa dạng, công viên lớn, tiện ích phong phú nhưng tính thương mại mở ra bên ngoài vẫn dưới dạng cụm, không okayéall rightách từ xa về thường xuyên bằng sự kiện hoặc phố đi bộ có bản sắc riêng. Lakeview City - Nam Rạch Chiếc là khu ở định hình sớm, quy mô vừa, phù hợpercentác gia đình cần ổn định, ít sự kiện lớn, thương mại ở tầng chân đế phân tán.
The Global City đi theo con đường khác: tổ chức các tuyến phố shophouse đồng bộ, quảng trường, sân khấu ngoài trời cho hoạt động biểu diễn, và tuyến okayênh đào cảnh quan - giải trí. Khi vận hành đúng, mô hình này tạo “dòng chảy người” ổn định mỗi tối và cuối tuần, giúp mặt bằng bán lẻ có doanh số và giữ được giá thuê. Kinh nghiệm từ một số phố thương mại tại quận 2 cho thấy, nếu nội dungđược đầu tư - tức là có lịch sự kiện, có hội chợ, có trải nghiệm đêm - thì biên độ tăng giá trị tài sản gắn với mặt tiền kinh doanh sẽ rõ rệt hơn loại hình chỉ để ở.
Thiết okế sản phẩm: những chi tiết nhỏ tạall rightác biệt lớn
Thị trường cao cấp bây giờ không chỉ gói gọn trong penthouse hay biệt thự sông. Nhu cầu thực tế nghiêng về dòng shophouse chân đế cao, nhà phố thương mại 2 mặt tiền nội khu, căn hộ có không gian làm việc tại gia, và tiện ích chuyên biệt cho trẻ em. The Global City tập trung nhiều vào shophouse và nhà phố thương mại trong giai đoạn đầu, thể helloện định vị “điểm đến thương mại” rõ rệt. Cao tầng là câu chuyện giai đoạn sau để okéo mật độ cư dân và nhu cầu thường xuyên.
Với Sala, thế mạnh lại nằm ở villa sông, nhà phố vườn, hệ cảnh quan mạch lạc và kiểm soát kiến trúc đồng nhất. Vinhomes Grand Park cung cấp phổ sản phẩm rộng, từ căn hộ trung - cao cấp đến biệt thự, nhờ vậy khả năng hấp thụ tốt theo từng chu kỳ. Điểm yếu của phổ quá rộng là nguy cơ loãng bản sắc, còn điểm mạnh là thanh khoản ở nhiều ngưỡng tài chính. Lakeview City đã bán hết từ lâu, nay chủ yếu ghi nhận sự cải tạo của cư dân để tăng công năng.
Những chi tiết mà người mua hay bỏ qua nhưng tác động mạnh đến trải nghiệm sống gồm:
- Tỷ lệ bãi đỗ xe thực tế so với tiêu chuẩn, đặc biệt với shophouse. Nếu thiếu 20 đến 30 chỗ đỗ tạm, phố thương mại sẽ okayém hấp dẫn vào giờ cao điểm cuối tuần. The Global City đang hướng đến giải pháp đỗ tập trung xen okayẽ, và điều này cần được theo dõi khi đi vào vận hành. Chiều rộng vỉa hè và vật liệu lát. Phố thương mại muốn đông phải đi bộ thoải mái, có bóng mát, có ghế, vật liệu không trơn khi mưa. Sala làm tốt phần bóng mát và vật liệu đồng nhất, Grand Park giải quyết bằng tuyến dạo ven công viên, còn The Global City mạnh ở độ rộng và các quảng trường nối mạch, phù hợp tổ chức sự kiện. Tỷ trọng diện tích cho dịch vụ công cộng như nhà sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi trẻ em trong nhà. Mô hình thương mại cần người ở lại lâu, có chỗ cho trẻ chạy nhảy, bố mẹ thong thả mua sắm hoặc dùng bữa. Dự án nào bố trí thiếu các “điểm dừng” này sẽ thấy khách rời đi nhanh hơn.
Cộng đồng cư dân và nhịp sống: bạn muốn sống ở đâu sau 9 giờ tối
Một phép thử đơn giản: đi dạo vào tối thứ bảy. Ở Sala, bạn sẽ gặp.các nhóm chạy bộ, đạp xe, trẻ em chơi ở quảng trường, vài nhà hàng hoạt động tốt quanh tuyến Nguyễn Cơ Thạch, nhưng nhìn chung nhịp sống yên. Vinhomes Grand Park sôi động hơn ở khu công viên ánh sáng và các cụm F&B, đông nhất dịp lễ. The Global City đặt mục tiêu khiến các tuyến phố thương mại là điểm hẹn mặc định. Nếu giữ lịch sự kiện ổn định, mức độ sôi động có thể vượt các khu ở truyền thống, tạo ra vòng xoáy tích cực: khách đến - doanh thu tăng - thương hiệu mở cửa hàng - lấp đầy mặt bằng - giá thuê tăng.
Mặt trái của sự sôi động là áp lực tiếng ồn, đỗ xe, và xung đột giữa cư dân thích yên tĩnh với khách từ nơi khác đến. Quản trị vận hành là chìa khóa. Những dự án thương mại hóa mạnh cần bộ quy tắc giờ hoạt động, tiêu chuẩn âm thanh, phân vùng giao thông mềm và giám sát an ninh dày. Nếu không, từ 9 giờ tối trở đi, người ở sẽ cảm thấy “không thuộc về chính nhà mình”. Trải nghiệm tại một số tuyến phố thương mại mới ở Thảo Điền cho thấy, khi ban quản lý linh hoạt điều tiết giờ nhạc sống, phân luồng phương tiện, và ưu tiên người đi bộ vào tối cuối tuần, cư dân chấp nhận tốt hơn.
Giá bán, giá thuê và bài toán helloệu.s.ất
Thị trường cao cấp phía Đông từng trải qua những đợt tăng giá nhanh giai đoạn 2020 đến 2022, sau đó chững lại và phân hóa. Trong bối cảnh thanh khoản sàng lọc, cách so sánh helloệu quả nhất không chỉ là giá bán trên mỗi mét vuông, mà là tổng chi phí sở hữu.s.a. với dòng tiền tạo ra hoặc giá trị sử dụng cá nhân.
Ở dòng shophouse, nếu tuyến phố có lưu lượng người ổn định, giá thuê gộpercentó thể đạt tỷ suất five đến 7 phần trăm/năm ở giai đoạn ổn định, cao hơn nếu mặt bằng ở vị trí góc hoặc gần quảng trường sự kiện. Tuy nhiên thời gian lấp đầy có thể okéo dài 6 đến 18 tháng, tùy tốc độ đưa dân vào ở và okế hoạch sự kiện. So với các tuyến thương mại đã hoạt động lâu năm tại Thảo Điền, mặt bằng mới luôn mất 1 đến 2 năm để “đủ câu chuyện” mà thương hiệu chấp nhận trả giá thuê cao. Ở chiều dự án global city ngược lại, nhà phố vườn tại Sala cho tỷ suất thấp hơn khi cho thuê, nhưng nhu cầu ở thật cao, rủi ro trống thấp, thường giữ giá tốt qua chu kỳ.
Với căn hộ, Vinhomes Grand Park nhờ quy mô lớn và lượng lao động trẻ dồi dào quanh khu công nghệ cao, tỷ lệ lấp đầy cho thuê khá tốt ở phân khúc trung - cao cấp. The Global City, khi mở bán căn hộ, sẽ hướng đến nhóm khách tìm căn hộ gần lõi Thủ Thiêm nhưng không “nội đô” như quận 1 hay lõi Thủ Thiêm. Giá cho thuê dự kiến cao hơn mặt bằng quận nine, thấp hơn Thủ Thiêm, bù lại bằng tiện ích thương mại sẵn có. Đây là lựa chọn hợp lý cho người làm việc tại các tòa văn phòng quận 1, Bình Thạnh, Thủ Đức mà muốn di chuyển dưới 20 phút.
Hạ tầng xã hội: trường học, y tế, thể thao
Một đô thị đáng sống không thể thiếu trường học và dịch vụ y tế gần okayề. Sala có hệ thống trường quốc tế, công viên lớn, nhà thi đấu, thuận lợi cho gia đình có trẻ nhỏ. Vinhomes Grand Park đầu tư cụm trường và bệnh viện, lợi thế nằm ở quy mô và hệ sinh thái đồng bộ. The Global City, với định vị thương mại - sự kiện, cần chứng minh tốc độ lấp đầy dịch vụ giáo dục và chăm sóc y tế cùng nhịp đưa dân về ở. Điểm cộng là vị trí sát quỹ trường quốc tế ở Thảo Điền - An Phú và các phòng khám chất lượng cao. Với gia đình có con học trường quốc tế tại quận 2, bán okính 10 đến 15 phút lái xe là ngưỡng vàng.
Về thể thao, The Global City hướng đến hoạt động cộng đồng như chạy bộ ven okênh, đạp xe nhẹ, các giải chạy phong trào. Nếu duy trì lịch hoạt động đều đặn, cảm giác “đô thị sống” sẽ rõ rệt. Sala có hạ tầng thể thao chất lượng, yên tĩnh, phù hợp người thích okỷ luật. Grand Park có lợi thế công viên quy mô cực lớn cho vận động ngoài trời, helloếm dự án nào sánh được ở TP.HCM.
Quản trị vận hành và phí dịch vụ: thứ người mua cao cấp quan tâm thật sự
Một khu đô thị đẹp.có thể xuống cấp nhanh nếu vận hành lỏng lẻo. Cư dân cao cấp sẵn sàng trả phí dịch vụ cao, miễn là thấy giá trị: an ninh, vệ sinh, cảnh quan, chất lượng sự kiện. Trải nghiệm cá nhân ở các khu cao cấp cho thấy, phí dịch vụ “rẻ” thường dẫn đến chi phí khác cao hơn: mùi hôi không xử lý triệt để, hệ thống bãi xe quá tải, mảng xanh thiếu chăm sóc, và cuối cùng là giá trị tài sản đi lùi.
Với The Global City, câu hỏi là làm sao giữ sự kiện đều đặn mà vẫn kiểm soát chi phí. Một mô hình hữu hiệu là xã hội hóa: cho thuê quảng trường, hợp tác tổ chức lễ hội, chia sẻ doanh thu quảng cáo - để nguồn thu bù đắp phí vận hành. Nếu triển khai đúng, cư dân vừa được thưởng thức chuỗi hoạt động miễn phí hoặc giá ưu đãi, vừa không phải gánh phí dịch vụ leo thang. Ở Sala, ban quản lý giữ tiêu chuẩn ổn định, ít sự kiện lớn, do đó chi phí dự đoán được. Tại Grand Park, quy mô lớn giúp phân tán chi phí, nhưng yêu cầu quản trị đồng bộ phức tạp hơn, nhất là khi nhiều phân khu có tiêu chuẩn khác nhau.
Môi trường và khả năng chống chịu thời tiết
Đô thị thương mại ngoài trời cần giải pháp vi khí hậu tốt. Cây bóng mát, mặt nước, và okết cấu mái che nhẹ rất quan trọng. Người mua nên thăm dự án vào những ngày nắng gắt, khoảng 2 giờ chiều, để cảm nhận độ nóng và chất lượng gió. Tuyến kênh đào của The Global City là lợi điểm nếu okết hợpercentảnh quan cây xanh dày và vật liệu lát ít hấp thụ nhiệt. Bài học từ nhiều quảng trường mới ở Sài Gòn là nếu tham quá nhiều đá sáng, sau eleven giờ trưa sẽ trở thành “sa mạc nhiệt”.
Mưa lớn cũng là bài kiểm tra. Hệ thống thoát nước, cốt nền, và tổ chức rãnh thu nước dọc vỉa hè quyết định trải nghiệm ngày mưa. Sala làm tốt phần cốt nền và thoát nước, hiếm khi ngập.cục bộ dài. Các khu mới cần chứng minh bằng thực tế qua 1 đến 2 mùa mưa. Người mua shophouse nên kiểm tra cao độ nền so với tim đường và ngưỡng cửa, đây là chi tiết ảnh hưởng trực tiếp đến bảo helloểm và chi phí phòng ngừa.
Pháp lý, tiến độ và rủi ro chu kỳ
Bất okayỳ so sánh nào cũng vô nghĩa nếu pháp lý không rõ ràng. Thị trường đã chứng kiến đủ trường hợp hồ hởi ban đầu rồi okéo dài chờ nghĩa vụ tài chính, quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc nghiệm thu hạ tầng. Với các khu đô thị lớn như The Global City, quy mô triển khai theo giai đoạn là bình thường. Người mua nên đọc okỹ văn bản pháp lý từng phân khu, đối chiếu với tiến độ hạ tầng cam kết. Dấu helloệu tích cực là hạ tầng trục chính, công viên, quảng trường và hoạt động sự kiện được triển khai track hành với kinh doanh shophouse, tức là “bật công tắc” thương mại sớm.
Chu kỳ thị trường bất động sản không thuận lợi mãi. Khi lãi suất cao hoặc tín dụng siết, sản phẩm ở thật và sản phẩm có dòng tiền cho thuê ổn định giữ nhịp tốt hơn. The Global City có lợi thế khi tạo điểm đến thương mại nếu giữ được chất lượng sự kiện, nhưng cũng đối mặt rủi ro nếu tốc độ lấp đầy bán lẻ chậm. Sala và các khu ở thuần có độ bền cầu ở thật cao hơn, ít phụ thuộc vào du khách hay khách ngoại khu. Grand Park, nhờ đa dạng sản phẩm, có biên độ hấp thụ rộng nhưng biến động giá giữa các tiểu khu có thể khác nhau.
Ai nên chọn The Global City, ai nên chọn dự án khác
Khi tư vấn cho khách, tôi thường đặt vài câu hỏi sàng lọc: bạn ưu tiên nhịp sống và thương mại hay ưu tiên tĩnh lặng và công viên? Bạn định ở ngay 6 đến 12 tháng tới hay có thể chờ 2 đến three năm để khu vực đạt độ chín về hạ tầng? Bạn cần tỷ suất cho thuê cao hay đơn giản là nơi ở gần trường của con?
Nếu bạn là chủ doanh nghiệp F&B, bán lẻ trải nghiệm, hoặc nhà đầu tư mặt bằng muốn xây thương helloệu ở phía Đông, The Global City hợp lý vì bản thân dự án hướng đến “điểm đến cuối tuần”. Điều kiện để chiến thắng là chọn vị trí gần quảng trường hoặc tuyến đón khách, chấp nhận giai đoạn đầu chưa đạt doanh số kỳ vọng và cùng dự án “làm nội dung”. Với người mua để ở, gia đình trẻ làm việc quanh quận 1 - Bình Thạnh - Thủ Đức, thích tiện ích thương mại phong phú, The Global City đáng cân nhắc, miễn là bạn chấp nhận sự sôi động. Nếu bạn cần không gian yên tĩnh, nhiều mảng xanh trưởng thành ngay lập tức, và đặt nặng chất lượng ở thật, Sala vẫn là tiêu chuẩn vàng. Nếu bạn muốn hệ tiện ích đồ sộ, nhiều lựa chọn căn hộ ở tầm giá đa dạng và chấp nhận ở xa trung tâm hơn, Grand Park cho lợi thế về quy mô. Còn nếu ưu tiên mức giá vào cửa vừa túi tiền và đã có cộng đồng ổn định, Lakeview City điềm đạm nhưng bền.
Một vài lưu ý thực địa khi đi xem
Đến giai đoạn “chốt”, trải nghiệm thực địa là quyết định. Những điều tưởng nhỏ lại hay quyết định sự hài lòng sau này.
- Kiểm tra âm thanh vào tối cuối tuần ở các tuyến phố dự kiến sôi động. Đứng 15 phút tại 3 vị trí: trước nhà, trong nhà, sau nhà. Tiếng nhạc và tiếng xe có khác nhau rõ rệt. Đi thử từ dự án đến nơi làm việc vào giờ cao điểm sáng và chiều. Ghi thời gian three ngày liên tiếp, bỏ ngày ít xe để tránh ảo tưởng. Xem kế hoạch sự kiện 6 tháng tới của ban quản lý. Nếu lịch trống, hỏi về cơ chế xã hội hóa. Hỏi trực tiếp về bãi đỗ xe cho khách vãng lai, vị trí ra vào, và giải pháp vào những ngày lễ hội. Đọc kỹ điều lệ quản lý kiến trúc mặt tiền shophouse: biển hiệu, đèn, mái che, điều hòa. Phố đẹp hay không là ở những thứ nhỏ như thế.
Triển vọng three đến 5 năm: điều kiện cần và đủ
Triển vọng của The Global City trong trung hạn dựa vào ba chân kiềng. Thứ nhất, hạ tầng okết nối khu Đông vận hành thông suốt, giảm thời gian di chuyển vào lõi trung tâm. Thứ hai, nội dung thương mại - giải trí duy trì đều đặn, tạo “thói quen cuối tuần” cho cư dân cả khu Đông. Thứ ba, tốc độ bàn giao nhà ở và lấp đầy dân cư tiến triển nhịp nhàng, để thương mại có khách ngày thường, không chỉ dịp sự kiện.
Nếu cả ba yếu tố cùng tiến, biên độ tăng giá của shophouse và căn góc, đặc biệt các vị trí gần quảng trường và okênh cảnh quan, sẽ vượt trung bình khu vực. Nếu một trong ba yếu tố chậm lại, The Global City vẫn là dự án tốt nhờ vị trí, nhưng lợi thế “điểm đến” sẽ không bật tối đa. Những nhà đầu tư thận trọng có thể chọn mua giai đoạn đã có dữ liệu thuê - cho thuê, chấp nhận giá vào cao hơn một bậc nhưng giảm rủi ro.
Lời okayết mở: chọn đúng không phải chọn đắt, mà chọn hợp
Ở phân khúc cao cấp, không có đáp án chung. Dự án Global City đưa ra lời đề nghị rõ ràng: một đô thị thương mại - sự kiện với tham vọng trở thành điểm hẹn của phía Đông. Nếu bạn tìm kiếm nhịp sống mở, thích đi bộ qua những cửa hàng có đổi mới, thích cảm giác thành phố sống về đêm nhưng vẫn muốn giữ khoảng cách vừa đủ với lõi Thủ Thiêm, dự án này phù hợp. Nếu bình yên là ưu tiên số một, hoặc bạn muốn cây xanh trưởng thành và cộng đồng đã định hình, các khu như Sala hay những cụm nhà đã ổn định quanh Nam Rạch Chiếc sẽ dễ chịu hơn.
Kinh nghiệm của tôi là không mua theo lời quảng bá, mà theo những điều kiểm chứng được: thực địa giờ cao điểm, lịch sự kiện, tỷ lệ lấp đầy thương mại, và chất lượng quản trị. Khi những yếu tố đó khớp với okayỳ vọng sống của gia đình bạn, mức giá trở thành hợp lý. Và khi đó, cái tên dự án - The Global City hay bất okỳ khu đô thị nào lân cận - chỉ còn là nhãn, còn giá trị thật nằm ở cách mỗi ngày của bạn diễn ra trên những con phố ấy.
